Se você é aposentado, pequeno investidor ou faz parte de uma família que vive da renda de aluguéis, provavelmente já ouviu que a reforma tributária vai criar novos impostos sobre a locação. A dúvida é natural: vou pagar mais imposto sobre o aluguel que recebo?
A resposta curta é: depende do tamanho do seu patrimônio alugado. A maioria dos pequenos proprietários continuará pagando apenas o Imposto de Renda, como hoje. Mas quem tem vários imóveis e uma receita mais alta com aluguéis precisa se preparar. Neste guia, explicamos de forma simples quem é afetado, como fica a conta, o que muda para o inquilino e o que fazer agora.
O que são o IBS e a CBS
A reforma tributária sobre o consumo substitui gradualmente cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por dois novos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): de competência federal;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): compartilhado entre estados e municípios.
A regulamentação veio com a Lei Complementar 214/2025, que trouxe regras específicas para operações com imóveis, incluindo a locação. Uma novidade importante é que, em certas situações, a pessoa física que aluga imóveis também pode passar a recolher esses tributos, algo que não acontecia com PIS, Cofins ou ISS.
Quem é afetado: o critério para a pessoa física locadora
A lei não alcança todo proprietário que aluga um imóvel. Em linhas gerais, a pessoa física só se torna contribuinte do IBS e da CBS sobre aluguéis quando, ao mesmo tempo:
- possui mais de 3 imóveis distintos objeto de locação, cessão onerosa ou arrendamento; e
- a receita anual com esses aluguéis ultrapassa o limite previsto em lei, que gira em torno de R$ 240 mil (valor sujeito a atualização periódica).
Os dois requisitos precisam estar presentes. Por isso:
- Quem tem 1, 2 ou 3 imóveis alugados, em regra, fica fora do IBS e da CBS, mesmo que a receita seja alta;
- Quem tem mais de 3 imóveis, mas recebe menos que o limite anual, também tende a ficar de fora;
- Quem tem mais de 3 imóveis e receita acima do limite passa a ser contribuinte e precisa se organizar.
Para o pequeno proprietário, portanto, a regra geral é tranquilizadora: continua valendo apenas o Imposto de Renda sobre os aluguéis, pelo carnê-leão ou pela retenção na fonte, conforme o caso, além da declaração anual.
Atenção: a lei traz detalhes sobre como contar imóveis, como apurar a receita e em que momento a pessoa passa a ser enquadrada. Situações como imóveis em condomínio com parentes, usufruto ou partilha em inventário merecem análise individual.
Como fica a conta: redução de alíquota e redutor social
Mesmo para quem entra no novo sistema, a lei prevê mecanismos que diminuem bastante o peso do imposto sobre a locação.
1. Redução de alíquota para locações
As operações de locação de imóveis contam com uma redução expressiva da alíquota em relação à alíquota padrão do IBS e da CBS. Na prática, o locador paga apenas uma fração da alíquota cheia. Pela regulamentação, essa redução é de 70%, ou seja, o imposto incide sobre cerca de 30% da alíquota de referência.
2. Redutor social para imóveis residenciais
Nas locações residenciais, existe ainda um redutor social: um valor fixo mensal por imóvel (previsto em lei em R$ 600) que é descontado da base de cálculo antes da aplicação do imposto. Isso alivia especialmente os aluguéis de valor mais baixo.
3. Exemplo numérico simplificado
Vamos a um exemplo hipotético, apenas para ilustrar. A alíquota de referência definitiva ainda depende de definições futuras; aqui usamos uma estimativa de 26,5% (CBS + IBS somados), muito citada nos debates.
- Aluguel residencial mensal: R$ 3.000
- Redutor social: - R$ 600
- Base de cálculo: R$ 2.400
- Alíquota com redução de 70%: 26,5% x 30% = cerca de 7,95%
- Imposto mensal estimado: R$ 2.400 x 7,95% = cerca de R$ 190
Ou seja, no regime pleno, o tributo representaria algo em torno de 6% do aluguel bruto nesse exemplo. Em imóveis comerciais, sem o redutor social, o percentual tende a ser um pouco maior. O sistema também permite, em certas situações, o aproveitamento de créditos sobre despesas ligadas ao imóvel, o que pode reduzir o valor final.
Lembre-se: esses valores são aproximados e servem apenas como referência. O cálculo real depende das alíquotas efetivamente fixadas e das particularidades de cada caso.
4. Cronograma de transição
As mudanças não acontecem de uma vez. O calendário geral da reforma prevê:
- 2026: ano de testes, com alíquotas simbólicas e foco no ajuste dos sistemas e obrigações acessórias;
- 2027: a CBS passa a ser cobrada efetivamente, substituindo PIS e Cofins;
- 2029 a 2032: o IBS aumenta gradualmente, enquanto ICMS e ISS diminuem;
- 2033: o novo sistema passa a funcionar de forma completa.
Para a pessoa física locadora enquadrada, isso significa que o impacto começa principalmente com a CBS e cresce aos poucos com o IBS até 2033. A lei também prevê regras de transição para contratos de locação firmados antes de sua publicação, que podem permitir um tratamento diferenciado em alguns casos, desde que cumpridos requisitos formais. Vale verificar com um profissional se o seu contrato pode se beneficiar disso.
E o Imposto de Renda?
O IBS e a CBS não substituem o Imposto de Renda. O proprietário continua tributado no IR sobre os aluguéis recebidos, como hoje. Para quem se enquadrar como contribuinte dos novos tributos, haverá, portanto, uma camada adicional de tributação, o que torna o planejamento ainda mais importante.
O que muda para o inquilino
Para o inquilino, os efeitos variam conforme o perfil:
- Inquilino residencial de pequeno proprietário: em regra, nada muda, pois o locador nem sequer será contribuinte;
- Inquilino de grande locador pessoa física ou de empresa: pode haver tentativa de repasse do custo, a depender do contrato e da negociação;
- Inquilino empresa no regime regular: em muitos casos, poderá aproveitar créditos do IBS e da CBS pagos no aluguel, o que reduz o impacto para ele.
Importante: um aumento do aluguel por conta da reforma não é automático. Ele depende do que está previsto no contrato e das regras gerais da Lei do Inquilinato.
O que fazer agora: checklist para proprietários
Revise os contratos em vigor
Verifique como o contrato trata:
- Índice e periodicidade do reajuste;
- Repasse de tributos e encargos ao inquilino;
- Prazo de vigência, especialmente se termina depois de 2027;
- Data de assinatura e eventuais registros, que podem ser relevantes para regras de transição.
Avalie se é possível renegociar
Contratos antigos nem sempre permitem incluir um novo custo tributário de forma unilateral. Em muitos casos, o caminho é a renegociação com o inquilino, com aditivo bem redigido, ou o ajuste no momento da renovação. Uma revisão jurídica ajuda a evitar cláusulas inválidas e futuros conflitos.
Cuide dos novos contratos
Nas novas locações, é recomendável incluir cláusulas claras sobre a incidência de IBS e CBS, a forma de cálculo do aluguel durante a transição e a possibilidade de ajuste caso as alíquotas sejam alteradas.
Compare pessoa física e holding patrimonial
Muitos proprietários se perguntam se vale a pena transferir os imóveis para uma holding patrimonial. Não existe resposta única:
- Pessoa física: pode ficar fora do IBS e da CBS se não atingir os critérios legais, mas paga IR pela tabela progressiva, que pode chegar a 27,5%;
- Holding (pessoa jurídica): em regra, é contribuinte do IBS e da CBS independentemente do número de imóveis, mas pode ter tributação de renda menor e vantagens no planejamento sucessório.
A escolha envolve custos de constituição, tributos na transferência dos imóveis, regras de cada município e objetivos familiares. Por isso, a decisão deve ser tomada com base em números do seu caso, e não em fórmulas prontas.
Quando procurar um advogado
Considere buscar orientação jurídica se você:
- tem mais de 3 imóveis alugados ou está perto disso;
- recebe aluguéis em valor próximo ao limite anual da lei;
- possui contratos longos que avançam pela fase de transição;
- está pensando em criar uma holding ou organizar a sucessão;
- tem imóveis em condomínio com familiares, usufruto ou inventário pendente.
Aviso: este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a consulta a um advogado. As regras da reforma tributária ainda estão em fase de implementação e podem sofrer ajustes e novas regulamentações.
Fale com o Almendra e Mota
A reforma tributária não precisa ser motivo de susto, mas exige planejamento. Um contrato bem revisado e uma estrutura patrimonial adequada podem fazer diferença significativa no aluguel que você efetivamente recebe nos próximos anos.
A equipe de Direito Imobiliário do escritório Almendra e Mota pode analisar seus contratos, verificar se você será afetado pelo IBS e pela CBS e comparar, com números reais, as alternativas entre pessoa física e holding. Entre em contato e agende uma avaliação gratuita e sem compromisso do seu caso. Proteja sua renda de aluguéis com segurança jurídica.