Comprar um imóvel na planta costuma ser um projeto de vida. Às vezes, porém, o plano muda. A renda diminui, a família cresce, surge uma mudança de cidade ou a obra simplesmente não fica pronta no prazo prometido. Nessas horas, muita gente se pergunta: posso desistir? Vou perder tudo o que paguei? E se a culpa for da construtora?
Neste guia, o escritório Almendra e Mota explica, em linguagem simples, como funciona o distrato de imóvel na planta. Também mostra quanto a construtora pode reter e em quais situações você tem direito à devolução integral, com possibilidade de indenização.
O que é o distrato de imóvel na planta
Distrato é o desfazimento do contrato de compra e venda. Na prática, comprador e construtora (ou incorporadora) encerram o negócio, o imóvel volta para a empresa e parte ou a totalidade do valor pago retorna ao comprador.
Desde o fim de 2018, esse tema é regulado pela chamada Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que alterou regras sobre incorporação imobiliária e loteamentos. Ela trouxe limites mais claros para retenções e prazos de devolução nos contratos firmados a partir de sua vigência.
O ponto central para entender seus direitos é saber de quem é a responsabilidade pelo fim do contrato. O cenário muda bastante dependendo disso.
Desistência por vontade do comprador x culpa da construtora
Quando o comprador desiste
Se você decidiu sair do negócio porque não consegue mais pagar as parcelas, perdeu o interesse ou encontrou outra opção, a desistência é considerada por iniciativa do comprador. Nesse caso, a lei permite que a construtora retenha parte do valor pago, como uma espécie de compensação pelo desfazimento do negócio.
Quando a culpa é da construtora
Se o contrato é rompido porque a construtora descumpriu suas obrigações, como atrasar a entrega além do prazo de tolerância, entregar algo muito diferente do prometido ou não cumprir o que foi contratado, a situação se inverte. Em regra, o comprador tem direito à devolução integral do que pagou, com correção monetária, além de poder buscar outras reparações.
Quanto a construtora pode reter na desistência
Nos contratos regidos pela Lei do Distrato, a multa (chamada de pena convencional) tem um teto que varia conforme o tipo de empreendimento:
- Até 25% do valor efetivamente pago, como regra geral;
- Até 50% do valor efetivamente pago, quando o empreendimento estiver submetido ao patrimônio de afetação, um regime em que os recursos daquela obra ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora, o que dá mais segurança ao conjunto de compradores.
Atenção: o percentual incide sobre o valor que você já pagou, e não sobre o valor total do imóvel. Cláusulas que calculam a retenção sobre o preço total do contrato merecem análise cuidadosa, pois podem ultrapassar o limite legal.
O que mais pode ser descontado
Além da multa, a lei admite alguns descontos específicos, desde que previstos de forma clara no contrato:
- Comissão de corretagem: pode ser descontada quando estiver devidamente informada ao comprador, inclusive no quadro-resumo;
- Taxa de fruição: se você chegou a receber as chaves e usou o imóvel, pode haver cobrança pelo período de uso, limitada a um percentual mensal sobre o valor do contrato;
- Despesas do período de posse: como IPTU, condomínio e contribuições associativas referentes ao tempo em que o imóvel esteve à sua disposição.
Fora dessas hipóteses, descontos genéricos como taxas administrativas sem explicação, despesas de publicidade ou custos de revenda tendem a ser questionáveis.
Prazos para a devolução
A lei também estabelece quando o dinheiro deve voltar ao comprador:
- Empreendimentos sem patrimônio de afetação: a devolução deve ocorrer em parcela única, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato;
- Empreendimentos com patrimônio de afetação: a devolução pode ocorrer em até 30 dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente que ateste a conclusão da obra;
- Se a unidade for revendida antes desses prazos: a devolução deve ser feita em até 30 dias contados da revenda.
Propostas de devolução em dezenas de parcelas, sem correção ou com prazos muito superiores aos previstos em lei, são sinais de alerta.
E os contratos antigos?
Para contratos assinados antes da Lei do Distrato, os tribunais costumam aplicar o entendimento que já era adotado na época, que em geral admitia retenções menores e determinava devolução imediata. Por isso, a data de assinatura do contrato faz diferença e deve ser verificada com atenção.
Atraso na entrega: o que diz a lei
O prazo de tolerância de 180 dias
A lei permite que o contrato preveja um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data prometida para a entrega, desde que essa cláusula esteja expressa e clara. Dentro desse período, em regra, o atraso não gera penalidade para a construtora.
Depois da tolerância: rescisão com devolução integral
Ultrapassado o prazo de tolerância sem a entrega, o comprador que não tiver dado causa ao atraso pode pedir a rescisão do contrato com devolução integral de todos os valores pagos, com correção monetária, além da multa prevista no contrato. Nesse cenário, a construtora não pode aplicar a retenção de 25% ou 50%, porque a culpa pelo fim do negócio é dela.
Se você preferir manter o contrato
Nem todo mundo quer desistir. Se o seu objetivo é receber o imóvel, ainda que com atraso, você pode manter o contrato e buscar indenização pelo período de atraso. A lei prevê uma compensação mensal calculada sobre o valor pago, e o contrato também pode estabelecer multas específicas.
Lucros cessantes e danos morais
Dependendo do caso, também é possível discutir:
- Lucros cessantes: o que você deixou de ganhar ou teve de gastar por não ter o imóvel, como o aluguel pago enquanto esperava a entrega ou o aluguel que poderia receber se o imóvel fosse para investimento;
- Danos morais: não são automáticos. Costumam ser reconhecidos em situações mais graves, como atrasos muito longos, frustração de planos importantes (casamento, mudança com filhos pequenos) ou descaso evidente da construtora.
Os tribunais costumam analisar com cuidado a cumulação de multa contratual com lucros cessantes, pois em muitos casos as duas verbas têm a mesma finalidade. Por isso, a estratégia do pedido deve ser bem planejada.
Cláusulas abusivas e armadilhas comuns
Como a relação entre comprador e construtora geralmente é uma relação de consumo, o Código de Defesa do Consumidor também se aplica. Fique atento a situações como:
- Retenção acima de 25% (ou de 50%, no patrimônio de afetação) do valor pago;
- Multa calculada sobre o valor total do imóvel, e não sobre o que foi pago;
- Devolução parcelada em prazos longos ou sem correção monetária;
- Cobrança de taxas não previstas no quadro-resumo;
- Cláusulas que punem apenas o comprador pelo atraso, mas isentam a construtora;
- Termos de distrato com quitação geral e irrestrita, que impedem você de reclamar depois.
Passo a passo para se proteger
- Revise o contrato e o quadro-resumo. A lei exige que o contrato traga um quadro-resumo com informações essenciais, como preço, forma de pagamento, valor da corretagem, prazo de entrega e consequências do distrato. A falta dessas informações pode favorecer o comprador.
- Confira a data de assinatura e se há patrimônio de afetação. Esses dois dados mudam os limites de retenção e os prazos de devolução.
- Guarde todos os comprovantes. Boletos, recibos, extratos, comprovante de pagamento da corretagem e de qualquer taxa.
- Registre as comunicações. Prefira e-mails e mensagens escritas. Salve promessas de prazo, avisos de atraso e propostas de distrato.
- Documente os prejuízos. Se pagou aluguel por causa do atraso, guarde contrato de locação e recibos.
- Não assine o termo de distrato no impulso. Leia com atenção os valores, os descontos, a forma de devolução e, principalmente, cláusulas de quitação geral.
- Procure orientação jurídica antes de assinar. Uma análise prévia pode evitar perdas significativas e abrir espaço para uma negociação mais justa.
Quando vale a pena procurar um advogado
A orientação de um advogado especializado em Direito Imobiliário é especialmente recomendada quando:
- A construtora propõe reter um percentual que parece alto;
- A devolução oferecida é parcelada ou sem correção;
- A obra está atrasada além do prazo de tolerância;
- Você teve gastos extras, como aluguel, por causa do atraso;
- O termo de distrato traz quitação geral;
- A construtora não responde ou dificulta a negociação.
Em muitos casos, é possível resolver tudo por meio de uma negociação extrajudicial bem conduzida. Quando não há acordo, a via judicial permite discutir a validade das cláusulas, o percentual de retenção, a devolução corrigida e eventuais indenizações.
Aviso importante: este conteúdo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a consulta a um advogado. Cada contrato e cada situação possuem particularidades que precisam ser analisadas individualmente.
Fale com o escritório Almendra e Mota
Comprou um imóvel na planta e quer desistir, recebeu uma proposta de distrato que parece injusta ou está sofrendo com o atraso da obra? Não assine nada antes de entender seus direitos.
A equipe do Almendra e Mota atua em Direito Imobiliário e pode analisar seu contrato, verificar se a retenção está dentro do limite legal e indicar o melhor caminho para recuperar seu dinheiro, seja por negociação ou na Justiça.
Entre em contato e agende uma avaliação gratuita e sem compromisso do seu caso. Estamos prontos para ajudar você a tomar a decisão mais segura.