Facebook PixelLeilão de imóvel e alienação fiduciária | Almendra & Mota
Direito Imobiliário · Alienação fiduciária · Lei 9.514/97

Leilão extrajudicial de imóvel: o que ainda pode ser feito depende da fase

Entre a intimação do cartório e o segundo leilão, a lei abre e fecha alternativas em prazos de dias. A execução extrajudicial é válida, mas cada etapa tem requisitos que podem ser conferidos. Atuamos exclusivamente na defesa do devedor e examinamos o procedimento do banco, ato por ato.

Em que fase você está?

Recebi intimação do cartório para pagar

O que significa

O banco pediu ao Cartório de Registro de Imóveis que intimasse você a pagar as parcelas vencidas e os encargos.

O que ainda é possível

Pagar o atraso e manter o contrato (purgação da mora), negociar com o banco antes da consolidação e conferir se o valor cobrado está correto.

Prazo crítico

15 dias a partir da intimação. No financiamento para compra ou construção de imóvel residencial, a lei ainda permite pagar as parcelas vencidas e as despesas até a averbação da consolidação, que só ocorre 30 dias depois do fim desse prazo (art. 26-A, §§ 1º e 2º). É a fase com mais alternativas.

Recebi intimação do cartório

A propriedade foi consolidada em nome do banco

O que significa

O prazo passou sem pagamento, o banco recolheu o ITBI e a matrícula passou a indicar o banco como proprietário.

O que ainda é possível

Se a consolidação ocorreu após a Lei 13.465/2017, o STJ entende que não é mais possível retomar o contrato pagando apenas o atraso (Tema 1.288). Resta o direito de preferência para recomprar o imóvel até o segundo leilão e a análise da regularidade da intimação e da consolidação.

Prazo crítico

O banco tem 60 dias da consolidação para promover o primeiro leilão.

A propriedade foi consolidada

O leilão está marcado

O que significa

O edital foi publicado, com datas, valores e condições de venda.

O que ainda é possível

Exercer o direito de preferência até o segundo leilão, negociar com o banco e, havendo irregularidade no procedimento, pedir à Justiça a suspensão do leilão por tutela de urgência.

Prazo crítico

A data do leilão. Um pedido de urgência precisa de documentos e tempo para ser preparado.

O leilão do meu imóvel está marcado

O leilão já aconteceu

O que significa

O imóvel foi arrematado por terceiro ou, frustrados os dois leilões, ficou com o banco.

O que ainda é possível

Examinar se houve vício no procedimento, se houve sobra a receber após a venda e como fica a dívida. Se o imóvel foi adquirido por terceiro de boa-fé, os tribunais podem preservar a venda e converter a discussão em indenização (veja quando a ação judicial não é o caminho).

Prazo crítico

Quanto antes, melhor: a transferência ao arrematante e a desocupação costumam seguir rapidamente.

O leilão já aconteceu

Comprei de construtora e há garantia do banco na matrícula

O que significa

A construtora deu o terreno ou as unidades em garantia ao banco que financiou a obra, e a garantia aparece na matrícula do seu imóvel.

O que ainda é possível

Em regra, essa garantia não pode ser oposta a quem comprou a unidade (Súmula 308 do STJ), o que permite discutir sua ineficácia (veja quando a garantia foi dada pela construtora).

Prazo crítico

Não há prazo fixo, mas a situação se agrava se o banco iniciar a cobrança contra a construtora.

Comprei de construtora e há garantia do banco
Como funciona o procedimento

Do atraso ao leilão: as etapas da Lei 9.514/97

Na alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco como garantia até a quitação. Por isso, a cobrança não depende de processo judicial: corre no Cartório de Registro de Imóveis, em etapas sucessivas.

  1. 1

    Atraso e prazo de carência

    Vencido o prazo previsto no contrato (ou 15 dias, se o contrato não fixar outro), o banco pode pedir a intimação do devedor.
  2. 2

    Intimação para pagamento

    Feita pessoalmente pelo cartório. Se o devedor não for encontrado, a lei prevê tentativas sucessivas e, só depois, a intimação por hora certa ou por edital. O prazo para pagar é de 15 dias.
  3. 3

    Consolidação da propriedade

    Sem pagamento, o banco recolhe o ITBI e a propriedade é averbada em seu nome na matrícula.
  4. 4

    Comunicação dos leilões

    Datas, horários e locais devem ser comunicados ao devedor, por correspondência aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A).
  5. 5

    Primeiro leilão

    Em até 60 dias da consolidação. Só é aceito lance igual ou superior ao valor do imóvel fixado no contrato.
  6. 6

    Segundo leilão

    Em até 15 dias após o primeiro, com regras diferentes conforme o tipo de contrato (tabela abaixo).
  7. 7

    Depois do leilão

    Pode haver valor a devolver ao devedor, saldo a cobrar ou extinção da dívida.

O tipo de contrato muda o resultado

Pagamento após o prazo de 15 diasAdmitido até a averbação da consolidação (art. 26-A, § 2º)Encerra-se com o prazo de 15 dias
Lance mínimo no 2º leilãoValor integral da dívida e encargos (art. 26-A, § 3º)Dívida e encargos, mas o banco pode aceitar lance de, no mínimo, metade da avaliação (art. 27, § 2º)
Se não houver lance suficienteA dívida é considerada extinta, com quitação recíproca (art. 26-A, § 4º)O banco fica com o imóvel e o devedor pode continuar respondendo pelo saldo (art. 27, §§ 5º e 5º-A)

Essas regras resultam da Lei 14.711/2023. Para contratos e procedimentos anteriores, é preciso verificar a redação vigente em cada etapa. Em qualquer caso, entre a consolidação e o segundo leilão, a lei assegura ao devedor o direito de preferência para recomprar o imóvel pelo valor da dívida e das despesas (art. 27, § 2º-B).

O que o STF e o STJ decidiram

O procedimento é válido. Por isso mesmo, cada etapa precisa ser cumprida

A execução extrajudicial de imóveis é admitida pelo ordenamento jurídico. Ela deve, porém, observar rigorosamente as etapas de notificação, consolidação da propriedade e leilão, e eventuais irregularidades podem ser levadas ao Judiciário.

STF, RE 860.631 (Tema 982), 2023É constitucional o procedimento da Lei 9.514/97 para a execução extrajudicial da alienação fiduciáriaNão se discute mais a validade do procedimento em si. A discussão se concentra em como ele foi cumprido no caso concreto
STF, RE 627.106 (Tema 249), 2021A execução extrajudicial do Decreto-Lei 70/66, aplicável a contratos antigos do SFH, foi recepcionada pela Constituição, porque se submete a controle judicialO devedor pode recorrer ao Judiciário se houver irregularidade durante o procedimento
STJ, REsp 2.126.726 (Tema 1.288), 2025Consolidada a propriedade após a Lei 13.465/2017, sem pagamento, não é mais possível retomar o contrato; resta o direito de preferência. O marco é a data da consolidaçãoO momento em que a orientação é buscada muda as alternativas
STJ, REsp 1.733.777, 2023Até 12/07/2017, não era exigida a intimação do devedor sobre a data do leilão; a partir da Lei 13.465/2017, passou a ser. Quando o devedor se esquiva das intimações, a intimação por edital é válidaA data do procedimento define quais intimações eram exigidas, e o comportamento do devedor também conta
STJ, AREsp 2.810.699, 2025Não há nulidade por falta de notificação sem demonstração de prejuízo concretoNão basta apontar o vício: é preciso mostrar o que ele impediu o devedor de fazer
STJ, AgInt no AREsp 3.027.013, 2026Frustrados os dois leilões, a dívida é extinta, com a consolidação da propriedade em favor do bancoRelevante para quem é cobrado por saldo após leilões sem lance. A regra deve ser conferida conforme o tipo e a data do contrato (veja as etapas do procedimento)

Em síntese, a ação anulatória não discute se o banco pode leiloar, mas se ele cumpriu cada exigência da lei, e se a falha prejudicou o devedor.

O que a análise verifica

Ato por ato: o que é conferido no procedimento do banco

A análise parte da matrícula atualizada, da cópia integral do procedimento no cartório, dos editais e do contrato. Cada ponto abaixo corresponde a uma exigência da lei que os tribunais efetivamente examinam.

Registro da garantiaSe a alienação fiduciária foi registrada na matrícula. A existência de cláusula no contrato não bastaO TJPI afastou o rito da Lei 9.514/97 em contrato de compra de imóvel com garantia não registrada (Apelação 0814244-61.2018.8.18.0140)
Tentativas de intimação pessoalSe o devedor foi procurado ao menos duas vezes em seu domicílio antes da intimação por hora certaLei 9.514/97, art. 26, § 3º; TJPI, Agravo de Instrumento 0752990-12.2024.8.18.0000
Intimação por editalSe o edital só foi usado depois de esgotadas as tentativas de localizaçãoAdmitido após esgotados os meios (TJMA, Apelação 0025152-72.2015.8.10.0001) ou quando o devedor se esquiva (STJ, REsp 1.733.777)
Valor cobrado na intimaçãoSe a planilha corresponde ao contrato e aos pagamentos feitosLei 9.514/97, art. 26, § 1º
ConsolidaçãoPrazo da averbação, recolhimento do ITBI e certidão de decurso do prazoLei 9.514/97, arts. 26, § 7º, e 26-A, § 1º
Comunicação das datas dos leilõesSe o devedor foi comunicado de datas, horários e locais, nos endereços do contratoLei 9.514/97, art. 27, § 2º-A; exigida desde a Lei 13.465/2017 (STJ, REsp 1.733.777)
Prazos dos leilõesPrimeiro leilão em até 60 dias da consolidação; segundo em até 15 dias do primeiroLei 9.514/97, art. 27, caput e § 1º
Lances mínimosValor de avaliação no primeiro leilão e valor mínimo no segundo, conforme o tipo de contratoLei 9.514/97, arts. 26-A, § 3º, e 27, §§ 1º e 2º
EditalPublicação e informações sobre o imóvel e as condições de vendaLei 9.514/97, art. 27
Depois do leilãoDevolução de eventual sobra, extinção da dívida ou cobrança de saldoLei 9.514/97, arts. 26-A, § 4º, e 27, §§ 4º a 5º-A

Quando algum desses pontos não foi cumprido e isso prejudicou o devedor, a lei permite discutir o procedimento na Justiça, inclusive com pedido de tutela de urgência para suspender o leilão ou seus efeitos.

Limites

Quando a ação judicial não é o caminho

Uma ação sem fundamento custa tempo e dinheiro e pode gerar condenação em honorários. Os tribunais têm rejeitado pedidos nestas situações:

  • Procedimento regular. Comprovados a mora, a intimação e a falta de pagamento no prazo, o procedimento segue, e a tutela de urgência é negada (TJCE, Agravo de Instrumento 0623847-37.2023.8.06.0000).

  • Devedor ciente da mora. O TJMA afastou a alegação de falta de notificação quando os devedores sempre estiveram cientes do atraso e de suas consequências (Embargos na Apelação 0025152-72.2015.8.10.0001).

  • Vício sem prejuízo. A falta de uma notificação, sem demonstração de prejuízo concreto, não anula o procedimento (STJ, AREsp 2.810.699).

  • Contestação da própria garantia em empréstimo. A alienação fiduciária de imóvel pode garantir crédito pessoal, Cédula de Crédito Bancário e outras dívidas, e não apenas o financiamento do imóvel (TJMA, Apelações 0001814-48.2013.8.10.0063 e 0005722-71.2014.8.10.0001; TJCE, Apelação 0005571-88.2017.8.06.0041).

  • Imóvel já adquirido por terceiro de boa-fé. Mesmo reconhecida a falta de intimação sobre o leilão, o TJCE preservou a venda e remeteu o devedor a buscar perdas e danos contra o banco (Apelação 0116709-83.2017.8.06.0001).

Nesses casos, a análise não termina sem resposta. Ela indica as alternativas que restam: negociação, exercício do direito de preferência, conferência da sobra ou do saldo após o leilão e, quando cabível, indenização.

Comprou de construtora?

Quando a garantia do banco foi dada pela construtora, e não por você

É comum a construtora oferecer o terreno ou as unidades em garantia ao banco que financia a obra. Se ela deixa de pagar, o comprador que quitou ou está pagando sua unidade pode ver o imóvel ameaçado por uma dívida que não é dele.

Garantia entre construtora e banco

Pela Súmula 308 do STJ, a hipoteca firmada entre construtora e banco não tem eficácia perante os adquirentes da unidade. O TJPI aplicou esse entendimento, por analogia, à alienação fiduciária constituída entre construtora e instituição financeira (Apelação 0009500-61.2015.8.18.0140).

Contrato com a própria construtora ou loteadora

Quando a alienação fiduciária em favor da vendedora não foi registrada na matrícula, o TJPI afastou o rito especial da Lei 9.514/97 e aplicou o Código de Defesa do Consumidor (Apelação 0814244-61.2018.8.18.0140).

Nesses casos, a análise começa pela matrícula da unidade e pelo contrato com a construtora, para identificar quem deu a garantia, quando e se ela foi registrada.

Análise de viabilidade e frentes de atuação

Antes de qualquer medida: a Análise de Viabilidade do Leilão

A maior parte das ações mal sucedidas nessa área começa sem a cópia do procedimento do cartório. Por isso, o trabalho começa reunindo e examinando os documentos.

O que você recebe

Documentação completa

Obtenção da matrícula atualizada, da cópia integral do procedimento no cartório (intimações, certidão de decurso de prazo, comprovante de ITBI), dos editais e atas dos leilões, do contrato e da planilha da dívida.

Cronologia do procedimento

Linha do tempo com cada ato praticado, sua data e o prazo legal correspondente.

Mapa de vícios

Conferência de cada ponto verificado na análise, com a indicação do que foi cumprido, do que não foi e do prejuízo causado.

Parecer de viabilidade

Indicação fundamentada do caminho cabível e dos riscos.

Frentes de atuação (após a análise)

Atuação após a intimaçãoAntes da consolidação: conferência do valor, orientação sobre o pagamento e negociação
Negociação e direito de preferênciaEntre a consolidação e o segundo leilão
Ação anulatória com tutela de urgênciaQuando há vício no procedimento com prejuízo ao devedor, para suspender o leilão ou seus efeitos
Discussão do resultado do leilãoSobra não devolvida, cobrança de saldo indevido ou indenização quando o imóvel já foi transferido

Nota sobre competência: contratos com a Caixa Econômica Federal tramitam, em regra, na Justiça Federal; com bancos privados, na Justiça Estadual.

Atendimento e documentos

Como funciona o atendimento

  1. 1

    Primeiro contato

    Você informa a fase do procedimento e as datas que conhece: intimação, consolidação, leilões.
  2. 2

    Prioridade de data

    Leilão marcado ou prazo de pagamento em curso são tratados primeiro.
  3. 3

    Análise de viabilidade

    Obtenção dos documentos e exame do procedimento, ato por ato.
  4. 4

    Reunião de orientação

    Presencial ou por videochamada: diagnóstico, alternativas, riscos e proposta de trabalho.
  5. 5

    Contratação e acompanhamento

    Contrato escrito com escopo definido e atualizações em cada etapa.

Documentos (separe o que tiver)

  • Contrato de financiamento ou de empréstimo com garantia do imóvel
  • Intimação ou notificação recebida do cartório
  • Cartas, e-mails ou mensagens com as datas dos leilões
  • Matrícula do imóvel, se tiver cópia recente
  • Comprovantes de pagamento e extratos do financiamento
  • Propostas de acordo ou boletos enviados pelo banco
  • Se comprou de construtora: contrato de compra e comprovantes de pagamento da unidade
  • Documento de identificação e comprovante de endereço

Perguntas frequentes sobre leilão de imóvel

O banco pode tomar o imóvel sem processo judicial?
Sim. O STF confirmou a constitucionalidade do procedimento da Lei 9.514/97 (Tema 982). O devedor pode levar ao Judiciário as irregularidades do procedimento.
Recebi a intimação do cartório. O que acontece se eu não pagar no prazo?
O banco pode consolidar a propriedade e, depois, promover os leilões. No financiamento habitacional, ainda é possível pagar até a averbação da consolidação. Essa é a fase com mais alternativas.
A propriedade já foi consolidada. Ainda posso pagar o atraso e manter o contrato?
Se a consolidação ocorreu após a Lei 13.465/2017, o STJ entende que não (Tema 1.288). Resta o direito de preferência até o segundo leilão.
Não fui avisado das datas dos leilões. O leilão vale?
Desde a Lei 13.465/2017, o devedor deve ser comunicado das datas, horários e locais. A falta dessa comunicação pode ser discutida, mas os tribunais exigem a demonstração de prejuízo concreto.
Fui intimado por edital. Isso é válido?
Pode ser, se as tentativas de intimação pessoal foram esgotadas ou se o devedor se esquivou. Se o edital foi usado sem essas tentativas, há o que discutir.
É possível suspender um leilão já marcado?
Pode ser pedida ao Judiciário uma tutela de urgência quando houver indícios de irregularidade. Sem vício demonstrado, o pedido costuma ser negado.
O imóvel foi vendido por menos que a dívida. Continuo devendo?
Depende do contrato. No financiamento para compra ou construção de imóvel residencial, se o segundo leilão não alcançar o valor da dívida, ela é considerada extinta. Em empréstimos garantidos por imóvel, o saldo pode continuar a ser cobrado.
O imóvel já foi arrematado por outra pessoa. Ainda consigo recuperá-lo?
Quando o adquirente está de boa-fé, os tribunais têm preservado a venda, mesmo com vício no procedimento, e convertido a discussão em indenização contra o banco.
Meu financiamento é com a Caixa. Muda alguma coisa?
O procedimento no cartório é o mesmo. Uma eventual ação tramita, em regra, na Justiça Federal.
Contratar um advogado garante que vou manter o imóvel?
Não. O trabalho consiste em examinar o procedimento, indicar as alternativas cabíveis e conduzir a escolhida. O resultado depende das provas e da decisão judicial ou do acordo com o banco.

Recebeu uma notificação, um aviso de leilão ou um documento sobre o financiamento do seu imóvel?

A análise depende do contrato, da matrícula, dos comprovantes de pagamento e das notificações realizadas. Fale com o escritório para saber quais documentos são necessários para uma avaliação individualizada. Se houver leilão marcado, informe a data no primeiro contato.

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Almendra & Mota Sociedade de Advogados
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Advogado responsável: Heitor Mota Oliveira
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