Facebook PixelDefesa em execução e revisão de financiamento imobiliário | Almendra & Mota
Direito Bancário e Imobiliário · Defesa do devedor

Seu imóvel está envolvido em uma cobrança bancária?

Uma execução pode levar à penhora do imóvel em que você mora. Um financiamento imobiliário pode conter encargos que merecem ser conferidos. Atuamos exclusivamente na defesa do devedor, a partir do contrato, da matrícula e do cálculo da dívida.

Qual é a sua situação?

Meu financiamento imobiliário está em atraso

O que examinar

O valor que o banco cobra, os encargos aplicados ao atraso, a evolução do saldo devedor e o sistema de amortização. Com esses dados, é possível avaliar se cabe negociar com base em cálculo ou discutir encargos indevidos.

Ponto de atenção

Na maior parte dos financiamentos imobiliários, o imóvel está em alienação fiduciária. O atraso pode levar à intimação pelo cartório, com prazo de 15 dias para pagamento, e depois à consolidação e ao leilão. Se você já recebeu essa intimação, veja a página sobre leilão.

Meu financiamento está em atraso

Fui citado em uma execução

O que examinar

O título executado, a planilha de cálculo do banco, as garantias e os bens que podem ser penhorados, especialmente o imóvel.

Ponto de atenção

Os embargos à execução devem ser apresentados em 15 dias, contados da juntada do mandado de citação aos autos (CPC, art. 915). Passado esse prazo, as matérias de defesa ficam bem mais restritas.

Fui citado em uma execução

O imóvel onde moro foi ou pode ser penhorado

O que examinar

Se o imóvel é bem de família, se está em fase de aquisição e se a dívida cobrada é a mesma que o imóvel garante. A proteção da Lei 8.009/90 depende dessas respostas (veja imóvel de moradia e bem de família).

Ponto de atenção

A impenhorabilidade precisa ser alegada e comprovada no processo, com documentos de que o imóvel serve de moradia à família.

O imóvel onde moro está em risco

Quero revisar meu contrato imobiliário

O que examinar

Juros, capitalização, sistema de amortização (Tabela Price ou SAC), índice de correção, tarifas, seguros e Custo Efetivo Total, comparados com o contrato e com a jurisprudência.

Ponto de atenção

Saldo devedor alto ou parcela pesada, por si sós, não justificam a revisão. É preciso demonstrar, em cálculo, cobrança em desacordo com o contrato ou com a lei (veja o que se examina no contrato e o que não justifica a revisão).

Quero analisar meu contrato
Defesa em execução

Execução bancária: os prazos são curtos e a defesa precisa ser técnica

Na execução, o banco já tem um título que a lei considera executável, como uma Cédula de Crédito Bancário ou um contrato assinado com testemunhas. O juiz não discute de ofício se a dívida é devida: cabe ao devedor apresentar a defesa no prazo.

Pagamento após a citação3 diasCPC, art. 829
Embargos à execução15 dias da juntada do mandado de citaçãoCPC, art. 915
Parcelamento legal (alternativa aos embargos)Mesmo prazo: depósito de 30% e saldo em até 6 parcelasCPC, art. 916
Impugnação à penhora de bem impenhorávelA qualquer tempo, por se tratar de matéria de ordem pública, mas com provaCPC, art. 833; Lei 8.009/90

O que pode ser discutido

O título

Se o documento é realmente título executivo, se é líquido, certo e exigível, e se acompanha os demonstrativos exigidos.

O cálculo

Encargos aplicados em desacordo com o contrato, cumulação indevida de encargos de atraso e excesso de execução, que deve ser demonstrado com memória de cálculo (CPC, art. 917, § 3º).

As garantias

Validade e alcance das garantias e responsabilidade de cada garantidor.

A penhora

Impenhorabilidade do imóvel de moradia e de outros bens protegidos, além da ordem e da avaliação dos bens penhorados.

Os embargos, sem garantia do juízo, em regra não suspendem a execução. Por isso, a estratégia de defesa considera também o que pode ser penhorado enquanto o processo segue.

Imóvel de moradia e bem de família

O imóvel onde a família mora tem proteção legal, mas com exceções

A Lei 8.009/90 torna impenhorável o imóvel residencial próprio da família, por dívidas de qualquer natureza, salvo nas exceções previstas na própria lei. Na prática, a proteção depende de qual dívida está sendo cobrada e de como o imóvel se relaciona com ela.

A proteção pode alcançar

  • O imóvel usado como moradia da família, cobrado por dívida diferente daquela que ele garante
  • O imóvel ainda em fase de aquisição, por compromisso de compra e venda ou financiamento, destinado à moradia (STJ, AREsp 2.367.522)
  • Os direitos do devedor sobre contrato de alienação fiduciária de imóvel que serve de moradia (STJ, REsp 1.629.861, aplicado pelo TJCE no Agravo de Instrumento 0635849-39.2023.8.06.0000)

A proteção, em regra, não alcança

  • A cobrança do próprio financiamento usado para comprar ou construir o imóvel (Lei 8.009/90, art. 3º, II)
  • O imóvel oferecido pela própria família como garantia real da dívida cobrada (art. 3º, V)
  • O imóvel dado em alienação fiduciária para garantir empréstimo: o TJCE manteve a garantia e a execução extrajudicial nesse caso (Apelação 0005571-88.2017.8.06.0041)

Imóvel em aquisição: No AREsp 2.367.522, o STJ anulou decisão que havia admitido a penhora de imóvel financiado sem examinar se a dívida executada era a mesma garantida pelo imóvel. Para o Tribunal, a impenhorabilidade abrange o imóvel em fase de aquisição destinado à moradia, e só não se opõe à dívida do próprio contrato aquisitivo.

Por isso, a defesa começa identificando qual dívida está sendo cobrada, qual contrato o imóvel garante e quem mora nele. Essas três respostas definem se a proteção pode ser alegada.

Revisão de contrato imobiliário

O que se examina em um contrato imobiliário, e como os tribunais têm decidido

A revisão contratual não decorre automaticamente de juros elevados ou do aumento do saldo devedor. É necessária a análise do contrato, dos encargos, do método de amortização e da evolução da dívida. A tabela mostra os pontos examinados e como os tribunais costumam decidir, nos dois sentidos.

Juros remuneratóriosTaxa contratada x taxa média de mercado do Banco Central para a mesma modalidade e épocaSó são abusivos se substancialmente superiores à média (STJ, REsp 1.061.530, repetitivo)
Capitalização de jurosSe está expressamente prevista no contratoVálida quando pactuada (Súmulas 539 e 541 do STJ; TJMA, Apelação 0001814-48.2013.8.10.0063). Sem pacto, pode ser afastada: no AREsp 2.251.166, o STJ manteve revisão de financiamento imobiliário em que a capitalização mensal havia sido afastada na origem
Tabela Price ou SACSe o sistema aplicado é o contratado e se foi calculado corretamenteA Tabela Price é válida quando prevista (TJMA, Apelação 0001814-48.2013.8.10.0063; TJPI, Apelação 0854589-93.2023.8.18.0140). A discussão costuma estar na aplicação, não na escolha
Índice de correção (IGP-M, IPCA, TR)Se o índice aplicado é o contratado e se incidiu na forma previstaO IGP-M não é abusivo por si só (TJPI, Apelação 0854589-93.2023.8.18.0140; TJMA, Apelação 0003678-45.2016.8.10.0022)
TarifasCobranças de cadastro, avaliação, registro e administraçãoVálidas quando o serviço foi prestado e o valor não é excessivo (STJ, Tema 958)
SegurosSeguros habitacionais e se houve imposição de seguradoraO consumidor não pode ser obrigado a contratar com a seguradora indicada pelo banco (STJ, Tema 972)
Custo Efetivo Total (CET)Se o custo real corresponde ao informado no contratoDivergências só aparecem no recálculo do contrato
Valores pagos a maisRestituição do que foi cobrado indevidamenteNo AREsp 2.251.166, o STJ manteve o prazo prescricional de 10 anos, contado da assinatura do contrato

Em todos esses pontos, o que decide o caso é a prova técnica. Por isso, nenhuma ação revisional é proposta sem cálculo prévio do contrato.

O que não justifica revisão

Situações que, sozinhas, não levam à revisão do contrato

Saber o que não funciona evita gastos com ações sem fundamento. Os tribunais têm rejeitado pedidos baseados apenas em:

  • Redução de renda ou crise econômica. A perda de renda, inclusive na pandemia, não gera por si só direito à revisão do financiamento imobiliário; é preciso prova concreta de desequilíbrio (TJCE, Apelação 0248625-41.2020.8.06.0001; TJPI, Apelação 0854589-93.2023.8.18.0140).

  • Juros altos, sem comparação com a média de mercado. O STJ exige que a taxa seja substancialmente superior à média da mesma operação.

  • “Juros sobre juros” em contrato que prevê a capitalização. Quando pactuada, ela é válida.

  • Arrependimento ou alegação genérica de engano na contratação. O vício de consentimento precisa ser provado por quem o alega (TJMA, Apelação 0005722-71.2014.8.10.0001).

  • Contestação da garantia em empréstimo que não é financiamento imobiliário. A alienação fiduciária de imóvel pode garantir outras dívidas, como crédito pessoal ou Cédula de Crédito Bancário (TJMA, Apelação 0005722-71.2014.8.10.0001; TJCE, Apelação 0005571-88.2017.8.06.0041).

Quando o cálculo não indica cobrança irregular, isso é dito com clareza, e a orientação passa a ser outra: negociação, defesa processual ou proteção do imóvel de moradia.

Diagnóstico

Antes da ação ou da defesa: o Diagnóstico do Contrato e da Execução

Negociar sem números significa aceitar a conta do banco. Propor uma revisional sem cálculo significa arriscar uma derrota com custos. Por isso, o trabalho começa com um diagnóstico técnico.

O que você recebe

Recálculo do contrato

Evolução do saldo devedor refeita conforme o contrato e a jurisprudência, com as diferenças em relação à cobrança do banco destacadas.

Comparação com referências oficiais

Taxa contratada x taxa média do Banco Central para a mesma modalidade e período, e conferência do índice de correção e do sistema de amortização.

Análise da execução

Título, planilha, garantias, bens penhorados ou ameaçados e prazos em curso.

Situação do imóvel

Matrícula, garantias registradas e possibilidade de alegar bem de família.

Parecer de viabilidade

Indicação fundamentada do caminho: embargos, revisional, negociação com base em cálculo ou nenhuma medida judicial.

Se houver prazo de execução correndo, ele é tratado primeiro, antes do diagnóstico completo.

Etapas e documentos

Como funciona o atendimento

  1. 1

    Primeiro contato

    Você informa a situação e se já há citação, penhora ou notificação, com as datas.
  2. 2

    Prioridade de prazo

    Prazo processual em curso é tratado antes de tudo.
  3. 3

    Documentos e diagnóstico

    Reúnem-se contrato, extratos e matrícula; o contrato é recalculado.
  4. 4

    Reunião de orientação

    Apresentação do diagnóstico, das alternativas, dos riscos e da proposta de trabalho.
  5. 5

    Contratação e acompanhamento

    Contrato escrito com escopo definido e atualizações em cada etapa.

Documentos

Contrato de financiamento ou cédula, com aditivos✓✓
Demonstrativo de evolução da dívida e extratos✓✓
Comprovantes de pagamento das parcelas✓✓
Citação, mandado ou auto de penhora✓—
Matrícula atualizada do imóvel✓✓
Comprovantes de que o imóvel é a moradia da família✓ (bem de família)—
Documento de identificação e comprovante de endereço✓✓

Se não tiver o contrato ou o demonstrativo da dívida, informe no primeiro contato. O banco é obrigado a fornecê-los ao cliente, e a exibição pode ser pedida judicialmente, se necessário.

Perguntas frequentes

O banco pode penhorar o imóvel onde eu moro?
Em regra, o imóvel de moradia da família é impenhorável. A proteção não vale, porém, contra a cobrança do próprio financiamento do imóvel nem quando ele foi dado em garantia da dívida cobrada.
Meu imóvel ainda está sendo pago. Ele também é protegido?
O STJ entende que a impenhorabilidade pode abranger o imóvel em fase de aquisição destinado à moradia, quando a dívida executada é diferente da obrigação que o imóvel garante.
Posso parar de pagar enquanto discuto o contrato?
A ação revisional não suspende, por si só, a obrigação de pagar. No financiamento com alienação fiduciária, o atraso pode levar à consolidação da propriedade e ao leilão.
Os juros do meu financiamento são altos. Isso basta?
Não. A taxa precisa ser substancialmente superior à média de mercado da mesma modalidade, na mesma época. Só o cálculo mostra isso.
A Tabela Price é ilegal?
Não, quando prevista no contrato. A discussão costuma estar em como ela foi aplicada e se há encargos não pactuados.
Minha renda caiu. Posso pedir revisão por isso?
A redução de renda, sozinha, não tem sido aceita como fundamento. Nesses casos, a negociação baseada em cálculo costuma ser o caminho mais adequado.
Perdi o prazo dos embargos. Acabou?
Não necessariamente. Matérias de ordem pública, como a impenhorabilidade do bem de família e a nulidade do título, podem ser alegadas depois, mas as alternativas ficam mais restritas.
Até quando posso pedir a devolução de valores pagos a mais?
Em revisional de financiamento imobiliário, o STJ manteve o prazo de 10 anos contado da assinatura do contrato. A análise do caso confirma o prazo aplicável.
Contratar um advogado garante redução da dívida ou a manutenção do imóvel?
Não. O resultado depende do contrato, das provas e da decisão do juiz ou do acordo com o banco.

Recebeu uma citação ou quer entender o seu contrato?

A análise depende do contrato, da matrícula, dos comprovantes de pagamento e dos documentos do processo. Fale com o escritório para saber quais documentos são necessários para uma avaliação individualizada.

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Almendra & Mota Sociedade de Advogados
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Advogado responsável: Heitor Mota Oliveira
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